Ejerskifteforsikring

Nej, dette vil ikke være dækket af ejerskifteforsikringen, da det ikke regnes som en skade.

Ejerskifteforsikringen dækker ikke synlige skader, der er nævnt i tilstandsrapporten, almindelig slid og ælde, forhold uden for bygningen og bagatelagtige forhold.

En ejerskifteforsikring dækker udbedring af skjulte skader og fysiske forhold ved huset, som giver nærliggende risiko for skader på de forsikrede bygninger. Der skal være tale om skader og forhold, som er usædvanlige for huset sammenlignet med et tilsvarende hus af samme alder og stand, og som den bygningssagkyndige ikke kunne se eller ved en fejl ikke har angivet i rapporterne.

Skaden eller forholdet skal være konstateret i forsikringsperioden, men skal være opstået, før du overtog huset, og du må ikke have kendt til det på overtagelsestidspunktet. Forsikringen dækker alle bygninger på ejendommen, som er undersøgt af den bygningssagkyndige og som fremgår af din forsikringsaftale. Du skal være opmærksom på, om den bygningssagkyndige i tilstandsrapporten har markeret, at der er bygningsdele, som var gjort utilgængelige ved huseftersynet.

En ejerskifteforsikring er en forsikring, der både sikrer sælger og køber i forbindelse med en hushandel og nogle år frem, hvis det viser sig, at der er fejl og mangler, der ikke er beskrevet i tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten.

Følgende er omfattet: Almindelige énfamiliehuse, sommerhuse, ejerlejligheder, ideelle anparter. Nedlagte landbrugsejendomme er omfattet, hvis landbrugspligten er ophørt.

En byggeskadeforsikring træder først i kraft, når byggeriet er færdigt og afleveret. En konkurs inden aflevering af byggeriet betyder, at jeres indbetalte beløb til præmie er tabt.

Når byggefirmaet går konkurs inden forsikringen er trådt i kraft, dvs. inden byggeriet er afleveret og tilbuddet er accepteret, skal kommunen vurdere, om der stadig er krav om en byggeskadeforsikring. Det afhænger af, om du selv eller en professionel færdiggør byggeriet.

Bliver byggeriet overtaget af et nyt byggefirma, skal kommunen have dokumentation for, at et forsikringsselskab har afgivet tilbud på en byggeskadeforsikring, ligesom der ved færdigmelding af byggeriet skal være dokumentation for, at der er købt en byggeskadeforsikring, og at præmien er betalt. Vælger du selv at færdiggøre byggeriet, er der ikke krav om en byggeskadeforsikring.

Der er desværre ingen garantiordning for tabt præmie, når byggefirmaet går konkurs, inden forsikringen er trådt i kraft, eller for dækning af skader, hvor der ikke er købt en byggeskadeforsikring.

Du kan læse mere i Trafik- og Byggestyrelsens vejledning.

Alle ejerskifteforsikringer, der er købt efter maj 2012, dækker efter en særlig lov. Der er dermed et minimum for, hvad enhver standard ejerskifteforsikring skal dække, vilkårene er altså ens i alle forsikringsselskaber.
Erstatningen for skader opgøres normalt til nyværdi. Det gælder dog ikke, når bestemte bygningsdele har taget skade. Disse bygningsdele er nævnt i loven, herunder gulve. Man ser altså på gulvets alder på det tidspunkt, skaden opdages, når man beregner erstatningen. Også udgifter til arbejdsløn og materialer nedsættes ifølge loven. Det betyder altså, at forsikringsselskabet har lov til at nedsætte den samlede erstatning på dit gulv ud fra den gældende afskrivningstabel.

Selv om tilstandsrapporten er pæn, betyder det ikke nødvendigvis, at huset er uden skader. Der kan være skjulte skader, som den byggesagkyndige ikke har kunnet se eller ved en fejl ikke har oplyst om.

Sælgeren slipper som hovedregel for sit 10 årige sælgeransvar, når han/hun har opfyldt sine forpligtelser - også selvom du fravælger ejerskifteforsikringen. En ejerskifteforsikring er derfor din eneste mulighed for at sikre dig mod uforudsete udgifter ved skjulte skader på huset.

Den ejerskifteforsikring, du købte hos Gable Insurance via Husejernes Forsikring Assurance Agentur, dækker ikke, da selskabet gik konkurs i slutningen af 2016.

Gable Insurance var ikke dækket af Garantifonden for skadesforsikringsselskaber, og mange forbrugere kom i klemme med deres forsikringer og var uden forsikringsdækning. Det var baggrunden for, at Folketinget den 8. december 2016 besluttede, at garantifonden ekstraordinært skulle dække skader, der blev anmeldt frem til den 31. marts 2017.

Som en service sendte Garantifonden breve til samtlige kunder i Husejernes Forsikring om konkursen og konsekvenserne. Brevene blev sendt til de adresser, der var i agenturets database over kunder. Derudover orienterede fonden via artikler og indslag i en lang række medier.

Normalt kan man kun købe en ejerskifteforsikring i forbindelse med en hushandel. Alligevel tilbød flere forsikringsselskaber i forbindelse med konkursen erstatningsforsikringer. Kravet var, at man skulle købe forsikringen inden den 31. marts 2017 - den dato, hvor Garantifondens dækning ophørte. Hvis du har opdaget din skade efter den 31. marts 2017, er der desværre ingen dækning hos Garantifonden.

Har du ikke gjort brug af tilbuddet om at købe en ny forsikring, har du to muligheder:
1. Du kan forsøge at få erstatning i Gable Insurances konkursbo (i Lichtenstein) – du kan finde nærmere oplysninger på Garantifonden for skadeselskabers hjemmeside.
2. Du kan tale med dit forsikringsselskab – hvor du har din husforsikring. Noget af skaden kan måske være dækket her.

Hvis sælgeren har opfyldt sine forpligtelser, dvs. har fremlagt en gyldig tilstands- og el-installations rapport, et tilbud på en ejerskifteforsikring og tilbudt at betale halvdelen af ejerskifteforsikringen, slipper han/hun for størstedelen af sit 10-årige sælgeransvar. Det gælder også, selvom køberen fravælger ejerskifteforsikringen. Sælgeren slipper dog ikke for sit juridiske ansvar, hvis han/hun har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt, fx undladt at fortælle om et mangelfuldt forhold. I praksis sker det kun i sjældne tilfælde.

Et huskøb er nok den største privatøkonomiske investering, som du kommer til at lave i dit liv. Når du køber hus, er der derfor mange ting, du bør overveje og træffe beslutning om, herunder også om du skal købe en ejerskifteforsikring.

Det er rigtigt, at ejerskifteforsikringen er en udskældt forsikring, som for mange kan være svær at forstå. Men ejerskifteforsikring er din eneste økonomiske tryghed, hvis der viser sig alvorlige skjulte skader, som ikke blev opdaget, inden du købte huset. For hvis sælgeren har fremlagt en tilstandsrapport, en el-installationsrapport og et bindende tilbud om ejerskifteforsikring, kan du normalt ikke senere kræve erstatning af sælgeren, uanset om du vælger at købe forsikringen eller ej.

For at undgå skuffelser vil jeg anbefale, at du først og fremmest læser tilbuddet på ejerskifteforsikringen grundigt. Vær især opmærksom på eventuelle forbehold/begrænsninger i dækningen.

Du bør også sætte dig godt ind i de forhold, som er nævnt i tilstandsrapporten samt hustypebeskrivelsen, hvor du kan læse, hvilke forhold (og skavanker), der er almindelige for din hustype (fx fugt). Det giver dig et billede af, hvad du kan forvente af dit hus, og hvor du bør være særlig opmærksom på at vedligeholde.

Bygningens alder og byggestil har afgørende betydning for, hvad der vil være dækket af en ejerskifteforsikring. Hvis du køber et gammelt hus, må du være indstillet på, at bygningen kan være nedslidt og kræver mere vedligeholdelse, og at den kan have skavanker og skader, som man må forvente af et tilsvarende hus af samme alder. Disse ting og forhold, som allerede er nævnt i tilstandsrapporten, er ikke dækket af en ejerskifteforsikring. Samtidig kan husets alder have indflydelse på, hvor meget du kan få i erstatning, hvis der sker skade på fx tag, gulve, vvs-installationer m.m. På forsikringen er der nemlig mulighed for at nedsætte erstatningen på udvalgte bygningsdele, som er beskrevet i bekendtgørelsen om dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer.

Er du stadig i tvivl om du skal købe en forsikring, kan vores nye værd-at-vide webguide om ejerskifteforsikring måske hjælpe dig med at træffe dit valg. Her kan du læse mere om, hvorfor det er en god ide at købe en ejerskiftefor-sikring, hvad den dækker, koster og hvor du kan købe den.

Når du benytter dig af huseftersynsordningen, bliver du fritaget for størstedelen af dit 10-årige sælgeransvar. Det kræver, at du præsenterer køberen for en tilstands- og el-installationsrapport samt et tilbud på en ejerskifteforsikring, som du betaler halvdelen af.

En ejerskifteforsikring dækker som standard skjulte skader i og under huset, som køberen ikke kunne forvente af et tilsvarende hus.

En sælgeransvarsforsikring dækker derimod retskrav som følge af det tilbageværende sælgeransvar, dvs. forhold som ikke er nævnt i tilstandsrapporten og falder uden for en standard ejerskifteforsikring. Det kan fx være ulovlige bygningsindretninger, som ikke har givet skader/risiko for skader, når der ikke kan opnås dispensation til lovliggørelse, ulovlige kloakinstallationer eller forurenet grund. Det er en betingelse for dækning, at du er blevet dømt til at betale erstatning til køberen.

Vi kan ikke afgøre, om du skal købe en sælgeransvarsforsikring. Det afhænger af, hvor godt du vil sikre dig. Desuden skal du være opmærksom på, at køberen også i nogle forsikringsselskaber selv kan købe en udvidet ejerskifteforsikring, som kan dække nogle af de nævnte forhold.

Du kan få flere gode råd i vores guide om ejerskifteforsikring på vores hjemmeside: https://forsikringsguiden.dk/forsikringsoplysningen/vaerd-at-vide-om-forsikring/ejerskifteforsikringsguiden/.

Du skriver ikke, hvad selskabets begrundelse er, for at din ejerskifteforsikring ikke dækker. Årsagen til, at der er fodkoldt i dit sommerhus, og hvor koldt der er, har afgørende betydning for, om skaden kan være dækket af en ejerskifteforsikring.

En ejerskifteforsikring kan dække forhold, der nedsætter bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold til tilsvarende intakte bygninger af samme alder i almindelig god vedligeholdelsesstand. Vi kan ikke gå ind i en konkret vurdering af, om fodkulden i din situation nedsætter brugen/værdien. Forsikringen kan også dække udbedring af manglende eller væsentligt nedsat funktion af varmeinstallationer, hvis det er tilfældet.

Alle forsikringsselskaber skal have en klageansvarlig. Du har derfor altid mulighed for at klage til forsikringsselskabet. Det er gratis. Hvis selskabet fastholder deres afgørelse, kan du gå videre og for et lille gebyr klage til Ankenævnet for Forsikring. Her kan du også finde konkrete afgørelser og lignende sager.

Forsikringsselskabets betalingspligt står i Forsikringsaftaleloven § 24. Forsikringsselskabet skal normalt udbetale erstatning inden for 14 dage efter, at de har modtaget alle nødvendige oplysninger. Dvs. i dette tilfælde fra de modtager en regning på den aftalte erstatning. Hvis forsikringsselskabet ikke overholder betalingsfristen, kan du have krav på rentebetaling for overskridelsen.

Ejerskifteforsikringen dækker ikke udgifter til planlagt renovering. Det betyder, at når I allerede har revet det gamle loft ned for at sætte fx gipslofter op, så dækker forsikringen kun merudgifter til reparation af fugtskaden.  Den dækker ikke de udgifter, som I alligevel skulle betale i forbindelse med renoveringen, dvs. jeres udgift til gipsplader, spartelmasse, filt osv.

Det er derfor rigtigt, når de siger, at de vil udbedre fugtskaderne, men at I selv skal betale for det nye gipsloft.

Asbest er som udgangspunkt ikke dækket på ejerskifteforsikringen, fordi det i sig selv ikke udgør en skade. Ejerskifteforsikringen dækker udbedring af aktuelle skader, samt fysiske forhold ved bygningen der giver nærliggende risiko for skader. Ved skade forstås brud, lækage, svækkelse, revnedannelse mv.

Det er først i det øjeblik, hvor isoleringen fx brydes, at asbest bliver et problem. I må derfor forsøge, at rette jeres krav mod håndværkeren eller dennes ansvarsforsikring. Det vil dog altid være en konkret vurdering i den enkelte sag, om håndværkeren kan gøre ansvarlig for den skete skade.